Wiele osób unika inwestowania w nieruchomości ze względu na potencjalne problemy z najemcami. Klient nie płaci? Niszczy mieszkanie? Jak zminimalizować to realne zagrożenie?
Wiele osób unika inwestowania w nieruchomości ze względu na potencjalne problemy z najemcami. Klient nie płaci? Niszczy mieszkanie? Jak zminimalizować to realne zagrożenie?
Jednym ze sposobów na zarobek na nieruchomościach jest ich kupno, a następnie wynajmowanie. Takie inwestowanie nazywam inwestowaniem dla przepływu pieniężnego (dochodu pasywnego). W ten sposób otrzymujemy gotówkę regularnie.
Wiele można się nasłuchać lub naczytać na forach internetowych o problemach z wynajmem i z najemcami.
W tym artykule opowiem Wam jak uniknąć kłopotów, a przynajmniej je zminimalizować.
Po ponad 15 latach wynajmowania kilku lokali mieszkalnych, "przerobieniu" ponad 40 najemców, przekonałem się, że wyższy standard, a tym samym wyższa cena najmu, kaucja odpowiedniej wysokości (nie niskiej), dobrze przygotowana umowa i pozostałe dokumenty zmniejszają ryzyko trafienia na nierzetelnych najemców i popadnięcia w tarapaty.
Trzeba po prostu podejść do tego w sposób poważny i profesjonalny. Trzeba troszkę popracować, bo lenistwo i zaniedbanie może nas kosztować sporo pieniędzy i nerwów.
Proces wynajęcia mieszkania zaczyna się oczywiście od znalezienia najemców, którzy zechcą mieszkanie obejrzeć. Gdy okazujemy mieszkanie potencjalnym najemcom, nie zawsze są oni przygotowani na wpłatę całej kwoty za pierwszy miesiąc najmu i kaucję. Warto mieć zawsze ze sobą…
Pierwszy dokument – „Umowa rezerwacji lokalu mieszkalnego”. Pozwala ona obu stronom (najemcy i wynajmującemu) związać się. Zawiera dane obu stron, podstawowe parametry docelowej umowy (kwota czynszu najmu, czynszu do wspólnoty/spółdzielni, kaucji, na jaki okres zostanie zawarta umowa docelowa, termin jej zawarcia) i pozwala pobrać zadatek na poczet przyszłej umowy. Obie strony są wtedy pewne. Jedna tego, że ma klienta-najemcę, a druga, że ma już mieszkanie zarezerwowane i nikt się nie wycofa. Oczywiście w razie wycofania się są kary – utrata zadatku.
Podstawowy dokument to „Umowa najmu”. By nie mieć problemów umowa najmu musi być sporządzona na piśmie. Nie dopuszczam wynajmowania „na gębę”, a już w ogóle wykluczam wynajem „na czarno”. Trzeba to zgłosić do urzędu skarbowego. Wynajem nielegalny to proszenie się o kłopoty. Gdy trafimy na „kręta” lub wandala, komu się poskarżymy? Będziemy się bać to zgłosić na policję, bo zaczną się pytania o umowę, dane itp. Będziemy się bać, że zaraz za policją przyjdzie Urząd Skarbowy i upomni się o swoje. Albo, co będzie, gdy najemca zacznie imprezować i dokuczać sąsiadom, a oni wezwą policję?
Umowa najmu musi jasno precyzować czego i kogo dotyczy: dane wynajmującego i najemcy, adres lokalu mieszkalnego, który jest wynajmowany, do czego lokal jest przeznaczony, okres, na który zawierana jest umowa, kwota odstępnego (czynszu najmu), czynszu do spółdzielni, zasady naliczania opłat za media i sposobu ich płacenia, wysokość kaucji, kary umowne za zerwanie umowy itp.
Kilka ważnych spraw…
Pierwsza - W mojej umowie może są zawiłe zapisy i z pewnością można znaleźć prostsze umowy, ale po moich doświadczeniach z najemcami staram się w umowie zabezpieczyć na wszelkie sposoby. Wychodzę z założenia, że lepiej niech umowa wystraszy potencjalnego najemcę, mającego złe zamiary, niż miałbym z nim umowę zawrzeć i mieć problemy. Najemca, który nie ma złych zamiarów i będzie używać lokal zgodnie z umową, prawidłowo się zachowywać, płacić w terminach – nie ma czego się obawiać. Umowa ma ustrzec mnie przed hałaśliwymi ludźmi, imprezującymi, kombinującymi, takimi, co podpiszą najem na 12 mies., a tak naprawdę chcą się wyprowadzić po 2ch, ludźmi bez pieniędzy itp. Lepiej mieć pustostan niż niepłacącego najemcę.
Druga - Odradzam podpisywania umów bezterminowych. To w mojej opinii także proszenie się o kłopoty. Jak najemca przestanie płacić i dalej będzie mieszkać, ciężko będzie się go pozbyć. Umowa terminowa daje już jakieś możliwości. Ja osobiście najdłużej podpisuję na 12 miesięcy i jak wszystko przebiega bez zarzutu, odnawiam umowę na kolejny taki sam okres. Poza tym odnowienie umowy to zawsze pretekst do ewentualnej rozmowy o podniesieniu czynszu najmu.
Problemy z eksmisją najemców…
Najlepiej oczywiście byłoby podpisać umowę tzw. „najmu okazjonalnego”, gdzie najemca dostarcza oświadczenie osoby trzeciej, która deklaruje przyjęcie najemcy do siebie, tzn. wskazuje miejsce, gdzie w razie kłopotów najemca będzie mógł się wyprowadzić i wtedy łatwiej jest pozbyć się go. Niesie to jednak za sobą sporo dodatkowych formalności i opłatę (umowa musi być spisana w formie aktu notarialnego - ok. 200-300 zł), ale jeśli najemca się zgodzi, a najem ma być na długi okres, to warto. Tym bardziej, że można z najemcą negocjować, by tę opłatę np. pokryć po połowie. Jest to swego rodzaju ubezpieczenie za 100-150 zł - śpisz spokojniej.
Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą związaną z wynajmem, można też spisać umowę tzw. "najmu instytucjonalnego". Taka umowa również wymaga trochę więcej zachodu niż umowa standardowa. W tej sytuacji najemca musi dostarczyć Ci poświadczone notarialnie oświadczenie o poddaniu się egzekucji. W razie problemów z najemcą, możecie mu nakazać się wyprowadzić i nie przysługuje mu żaden lokal zastępczy.
Więcej o najmie okazjonalnym i instytucjonalnym znajdziesz w internecie.
Trzecia – Nie ma u mnie opcji wynajmu bez kaucji zwrotnej, która jest pobierana na poczet ewentualnych roszczeń po zakończeniu najmu. Brak kaucji to proszenie się o problemy. Najemca ma zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym, czyli takim jak je otrzymał. Takie jest prawo i mówi o tym ustawa o ochronie praw lokatorów. Nieco więcej piszę o tym dalej.
Wysokość kaucji dobieram tak, by zabezpieczała co najmniej jeden miesiąc opłat, chociaż nie jest po to pobierana. Przykładowo… gdy odstępne dla mnie, czynsz do spółdzielni i opłaty za jeden miesiąc to razem średnio 1450 zł, wtedy pobieram kaucję 1500 zł. Pobierana jest ona przeze mnie przy podpisaniu umowy - z góry. Kiedy nowy klient zapłaci na początku ok. 2500-3000 zł, to jest duża szansa, że jest człowiekiem mającym przyzwoite dochody, potrafi gospodarować pieniędzmi. Gdybyśmy umówili się, że płatność nie jest z góry, lecz na koniec miesiąca, kaucji nie ma lub jest niewielka, możemy przyciągnąć do siebie ludzi niewypłacalnych, z którymi będą kłopoty.
Czwarta – Płatności za media… Ja sam zbieram rachunki, spisuję liczniki, wyliczam, pobieram pieniądze od lokatora i ja płacę u usługodawców i w spółdzielni. Oddanie tej roboty najemcy, to znowu proszenie się o kłopoty. Nie wszyscy ludzie są solidni pod tym względem. Odwlekają terminy, zapominają, gubią rachunki itp., dlatego lepiej przypilnować tego samemu.
Tu możesz kupić cały pakiet dokumentów najmu już za 30zł.
Drugim dokumentem jest „Protokół zdawczo-odbiorczy”. Zawiera on opis stanu i wyposażenia lokalu (czy ściany pomalowane i czyste, stan podłóg, czy wyposażenie jest sprawne, meble niezniszczone, czy wszystkie żarówki świecą itp.). Wszystko trzeba spisać, by nie było nieporozumień przy odbiorze mieszkania. Najemca jest zobowiązany do zwrotu mieszkania w takim stanie, w jakim je wziął na początku. Jeśli np. ściany były odmalowane i czyste, takie musi oddać, czyli przed wyprowadzką musi mieszkanie odmalować. Warto czasem zrobić zdjęcia i dołączyć do dokumentacji. Osobiście zdjęć jeszcze nigdy nie robiłem, ale zawsze zaznaczam na początku, że mieszkanie musi być oddane w takim samym stanie (niepogorszonym). To nie jest mój wymysł. Tak definiuje to Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów.
Kolejnym dokumentem są „Ogólne zasady najmu”. Muszą jasno określać co wolno najemcy, czego nie. Jakie zmiany może wprowadzać w mieszkaniu, jak o nie dbać, co leży po jego stronie w kwestii utrzymania lokalu (jakie naprawy, sprzątanie), jak ma się zachowywać, czy może palić papierosy, trzymać zwierzęta, co ma robić w przypadkach nagłych (zgłaszanie awarii), co go czeka jak zgubi klucze, itp.
Następny dokument „Ankieta osobowa najemcy” jest bardzo ważny. Dzięki niemu możemy pozbyć się kłopotów, zanim one powstaną. U mnie najemca wypełnia ją zwykle już przy umowie rezerwacji, ale zawsze przy umowie najmu. W ankiecie tej potencjalny najemca podaje m.in. miejsce swojego zatrudnienia i telefon do pracy. Podaje też wysokość swoich zarobków i kontakt do kogoś z rodziny lub znajomych na wypadek sytuacji awaryjnych. Na tym etapie możemy poznać naszego najemcę, zobaczyć jak się zachowuje, czy ma coś do ukrycia.
Nie wszystkim może się podobać takie „wyciąganie” informacji, ale w końcu wynajmujemy komuś swój majątek wart często kilkaset tysięcy złotych. Ludzie biorąc telefon komórkowy za 300-500 zł też są tak, a nawet bardziej sprawdzani. Po co kontakt do rodziny/znajomych? A z kim mamy się skontaktować jak najemcy się coś stanie w wynajmowanym mieszkaniu, albo gdziekolwiek i nie będzie z nimi kontaktu? Może wyjechał i ktoś go napadł. Trzeba wezwać pomoc i powiadomić rodzinę. Chcemy wiedzieć ile zarabia? Chcemy mieć pewność, że jest wypłacalny i czy nie będzie miał on i my kłopotów. Jeśli wytłumaczymy to najemcy w ten sposób i ma on uczciwe zamiary, to poda nam wszystkie dane. Nie zdarzyło mi się, by najemca nie chciał tego zrobić. Jeśli jest nieuczciwy lub ma coś do ukrycia, w najgorszym przypadku, nie poda nam tych informacji, więc nie chcemy się z nim wiązać umową.
Nie poddawajmy się chęci wynajęcia za wszelką cenę. Najemca może po prostu mieć jakieś swoje zasady. Może się oburzać, że chcemy od niej takie dane. Obojętnie czy to osoba uczciwa „z zasadami” czy nie, ja jej nie wynajmę. Lepiej nie podpisywać umowy i grzecznie się wycofać.
Dobra weryfikacja najemcy zabezpiecza nas przed kłopotami. Można zadzwonić do jego pracy i poprosić ich do telefonu. Można po prostu się rozłączyć, jak mamy pewność, że faktycznie tam pracują. Ludzie zachowują się znacznie lepiej, bardziej szanują wynajmowany lokal, gdy mają świadomość, że zawsze możemy zadzwonić do nich do pracy lub kogoś z rodziny lub znajomych i się na nich poskarżyć, że np. nie płacą czynszu.
W ankiecie jest też klauzula, że w przypadku podania fałszywych danych, możemy zerwać umowę i wiąże się to z utratą przez najemcę kwoty zadatku lub kaucji.
Od 25 maja 2018 roku obowiązuje Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE o ochronie danych osobowych (RODO). Wymaga to podpisania przez najemcę dokumentu-Informacji RODO, w której poświadcza, iż został zapoznany z tym, kto jest administratorem Jego danych osobowych i jakie przysługują Mu prawa z tym związane.
Jeśli wynajmujemy lokal jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, nie musimy stosować się do przepisów RODO. Inaczej jest w przypadku, gdy wynajem prowadzimy w ramach działalności gospodarczej. Wtedy powinniśmy najemcy przedstawić Informację RODO do podpisu.
Jest z tymi dokumentami trochę pracy, ale idąc na łatwiznę, na własne życzenie w końcu przyciągniemy problemy i zacznie się pisanie na forach, jak to "do bani" jest z tym wynajmowaniem.
Tu możesz kupić cały pakiet dokumentów najmu już za 30zł.
Tu dowiesz się Jak kupić 10 i więcej nieruchomości na wynajem, gdy masz zdolność kredytową tylko na jedną
Jeżeli myślisz o przyspieszeniu procesu zdobywania swojej wiedzy o finansach i inwestowaniu, rozważ możliwość uczestnictwa w darmowym szkoleniu. Szczegóły dotyczące szkolenia znajdziesz w menu DARMOWE SZKOLENIE
Szukasz literatury, rozwijającej wiedzę finansową i inwestycyjną? Ciekawe pozycje (w tym darmowe) znajdziesz po zarejestrowaniu się na naszej stronie w menu Dla zalogowanych.
Chcesz wyrazić swoją opinię o tym artykule lub o całej stronie? Napisz do nas na opinie(małpa)lotdocelu.pl
Twoja opinia zostanie umieszczona w menu Opinie o stronie. Z góry Ci za nią dziękujemy.
