Logowanie

Jeśli masz problem z założeniem konta lub logowaniem, napisz do nas na lotdocelu(małpa)lotdocelu.pl

Statystyka

Użytkowników:
3331
Artykułów:
91
Odsłon artykułów:
2133606

Co mówi prawo w zakresie kosztów napraw, malowania itp. w wynajmowanym lokalu? Kto je powinien ponieść  – właściciel czy najemca?

Zajmuję się wynajmem lokali mieszkalnych od 2007 roku. Właśnie podpisałem umowę najmu ze swoim 43 najemcą. Zaczynałem od jednego mieszkania, ale po jakimś czasie zrobiło się kilka. Moje doświadczenie w zakresie najmu można porównać do osoby, która wynajmuje jedno mieszkanie przez blisko 70 lat.

Prowadząc rozmowy z najemcami staram się wszystko wyjaśniać w kwestii zasad wynajmu. Najemcy swoje prawa zwykle znają, rzadko w pełni orientują się w swoich obowiązkach. Wiedzą, że powinni zachowywać się właściwie (choć nie zawsze tak jest) i płacić (też nie zawsze jest idealnie). Często sporym zaskoczeniem dla najemcy jest to, że wiele napraw i konserwacja elementów lokalu oraz jego wyposażenia leżą po jego stronie, tzn. że powinien ponieść ich koszty.

Oddając lokal mieszkalny najemcy w użytkowanie, wśród podpisywanych dokumentów najmu powinien się znaleźć protokół zdawczo-odbiorczy. W nim określa się co w lokalu się znajduje i jaki jest stan samego lokalu (ścian, sufitów, podłóg itp.), jak i jego wyposażenia (mebli, sprzętu RTV/AGD, zlewu, wanny, kabiny prysznicowej, kompaktu WC itp,). Warto czasami, a zwłaszcza przy kwestiach spornych, sporządzić również dokumentację fotograficzną.

Zatem, co mówi prawo w zakresie kosztów napraw w budynku i wynajmowanym lokalu? Kto ma naprawić cieknący syfon pod umywalką, zużytą baterię czy słuchawkę prysznica, odmalować ściany i sufity, itp. i za to zapłacić?

Zwracam uwagę na zaznaczone poniżej na czerwono fragmenty i zwroty „łącznie z ich wymianą”, bo te kwestie czasem są sporne w sytuacjach wynajmu mieszkań w bloku, co jest najczęstszą sytuacją.

U S T A W A z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawiera m.in.:

Art. 6a.

  1. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
    1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

    2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
    3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
    a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
    b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Art. 6b.

  1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
  2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
    1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych, okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
    2) okien i drzwi;
    3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
    4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
    5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
    6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
    7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
    8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
    9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
    a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
    b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Gdy spotykam się z najemcą, staram się informować. Mówię jak to reguluje prawo (Ustawa). Wyjaśniam, że najemca wynajmuje lokal mieszkalny długoterminowo, a nie pokój czy apartament hotelowy przez 1-3 dni, gdzie wystarczy zgłosić usterkę (np. cieknący kran, złamaną rolkę od drzwi prysznica, oberwany karnisz, przepaloną żarówkę, niedziałającą spłuczkę WC lub  telewizor itp.), gdzie obsługa usuwa ją na koszt hotelu. Nie zapominajmy, że doba w hotelu kosztuje ok. 200-500 zł, a najem mieszkania np. w Radomiu to ok. 1500 zł/mies. dla właściciela.

Czynsz najmu nie stanowi zapłaty za zużywanie elementów wyposażenia lokalu. To zapłata za udostępnienie lokalu do zamieszkania. Prawo mówi, że najemca może z lokalu korzystać. Ma jednak oddać lokal w stanie niepogorszonym, a więc utrzymywać go we właściwym stanie technicznym na własny koszt, a nie koszt właściciela.

Elementem dobrej praktyki, stosowanej przeze mnie, jest wzięcie na siebie kosztów naprawy usterek w ciągu pierwszego miesiąca od rozpoczęcia najmu przez nowego najemcę. Pomimo, iż zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, nie muszę tego robić. Niemniej jednak jest to zawsze mile widziane z pozycji najemcy. Jako właściciele okazujemy w ten sposób swoją dobrą wolę do zgodnej współpracy i jednocześnie jest to dobra okazja do przypomnienia o zasadach zapisanych w Ustawie.

Ostatnio podczas rozmowy z potencjalnym najemcą poruszona została ta kwestia. Jestem wdzięczny tej osobie, bo dzięki niej zmobilizowałem się do napisania tego artykułu.

Najemca wyraził wątpliwość, że będzie musiał wymienić np. starą zużytą baterię zlewu lub wanny, słuchawkę i wąż prysznica na nową na własny koszt. Stwierdził, że gdy rozpocznie wynajem np. ta bateria jest już w jakimś stopniu zużyta (np. w 70%), więc dlaczego ma wstawiać nową? Wyraził opinię, że przynajmniej część kosztów powinien ponieść właściciel. Nie stoję na stanowisku, że ma wstawiać nową baterię. Może kupić używaną, ale ma być sprawna. Warto zauważyć, że skoro wymagała wymiany, to zużył 70% jej użyteczności, prawda? Nie zużył tego właściciel lokalu.

Staram się obiektywnie na to wszystko patrzeć, znaleźć w tym wszystkim logiczne wyjaśnienie.

Inaczej. Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem. Najemca bierze od Ciebie w najem lokal, w którym wszystkie urządzenia są zużyte w jakimś stopniu. Aby łatwo było liczyć, załóżmy, że takich urządzeń jest 10. Najemca z nich wszystkich korzysta i po jakimś czasie ich stan (zużycie) obniża się o 10%. W tym momencie jedno z urządzeń ulega awarii, psuje się i wymaga wymiany. 10 urządzeń zostało zużytych po 10%, to tak jakby jedno zużyło się w 100%, a więc aby lokal utrzymać w stanie niepogorszonym (jak mówi Ustawa), lokator powinien wymienić zepsute urządzenie na nowe. Gdy je wymieni  na nowe, nadal będzie je używał i w chwili, gdy będzie się wyprowadzać, to urządzenie będzie zużyte w jakimś stopniu, np. w 30%. Nie będzie nowe – jego stan będzie oceniony na 70%.

Jeszcze inny przykład. Gdy najemca wziął w użytkowanie lokal z nową baterią lub zużytą w 20% (o użyteczności 80%), potem zużyje ją do 10% i następnie się wyprowadzi, a ona zepsuje się kolejnemu najemcy, to poprzedni najemca, który zużył 70% tej baterii zechce nam coś zapłacić? Zapewne nie. Jego już nie ma. Zużył, a nie zapłacił za to zużycie. Tak to działa – te zużycia przechodzą z pierwszego najemcy na drugiego, z drugiego na trzeciego itd.

Mieszkanie wynajmują kolejno Panowie X, Y i Z. Nowy najemca np. Pan Y trochę poniesie kosztów za zużycie poczynione przez  poprzedniego najemcę - Pana X, ale kolejny najemca - Pan Z poniesie jakieś koszty za zużywanie wyposażenia przez Pana Y. Czasem jeden będzie miał więcej szczęścia, bo mu się nie popsuje, drugi będzie mieć więcej pecha, bo poniesie koszty.

Wyprowadzający się najemca zawsze po sobie zostawia zużyte wyposażenie w jakimś stopniu. Jedne elementy są bardziej zużyte niż w momencie gdy zaczynał najem, inne mniej.

Podsumowując i upraszczając. Właściciel i zarządca budynku mają zadbać o to, co jest na zewnątrz lokalu i w ścianach lokalu, a najemca o resztę, jakby mieszkał we własnym mieszkaniu. Ma je utrzymać w stanie niepogorszonym, gdzie wszystko jest sprawne (nie musi być nowe), tak jak w momencie wzięcia go w użytkowanie.

Gdy Ustawa była pisana pierwszy raz, zapewne nie była sporządzana pod prywatnych właścicieli mieszkań, którzy chcą je wynajmować. Raczej ustawodawca myślał o lokalach mieszkalnych (komunalnych), będących w zasobach gminy, a być może później jeszcze  tzw. TBS-ów. Czy słyszeliście kiedykolwiek, że do cieknącej spłuczki lub syfonu w umywalce, zepsutego piekarnika, wymiany żarówki, pomalowania ścian w sypialni, lokator takiego mieszkania wzywał zarządcę budynku (przedstawiciela gminy) lub zarządcę wspólnoty/spółdzielni (TBS-u) i że oni to wymieniają lub remontują na swój koszt? Ja nigdy.

Więcej o moich doświadczeniach z wynajmem, jak dzięki inwestowaniu w nieruchomości można zbudować spory majątek, piszę w książce "Chcę być szczęśliwy i bogaty, a nie tylko szczęśliwy".

 

Szukasz literatury? Ciekawe pozycje (w tym darmowe) znajdziesz po zarejestrowaniu się na naszej stronie w menu Dla zalogowanych.

Chcesz wyrazić swoja opinię o tym artykule lub o całej stronie? Napisz do mnie na opinie(małpa)lotdocelu.pl

Twoja opinia zostanie umieszczona w menu Opinie o stronie. Z góry Ci za nią dziękuję.

Ciekawe