To nie jest pytanie o rynek. To jest pytanie o Ciebie. Czy jesteś gotów osiągnąć sukces na tym rynku? Sprawdź czy inteligencja i talent wystarczą.

Celem tego artykułu jest pokazanie jak działa Świat finansów osobistych i inwestycji, m. in. rynek nieruchomości. Opisywane tu moje 30-letnie doświadczenia na rynkach papierów wartościowych i 20-letnie na rynku nieruchomości są dowodem, że da się skutecznie inwestować i przy tym budować bezpieczeństwo finansowe i niezależność.

Chcę Ci pokazać jaka jest rzeczywistość inwestora i nie-inwestora (byłem każdym z nich), choć może być Ci ciężko się z nią pogodzić lub możesz poczuć rozczarowanie, a nawet złość. Staram się przedstawić co działa w finansach osobistych, a co nie. A o tym nie decyduję ja, lecz bezlitosna matematyka, która nie negocjuje. Jej nie obchodzi mój czy Twój pogląd.

Nie zamierzam koloryzować, "owijać w bawełnę" i "zmiękczać języka", by czasem kogoś nie urazić. Nawet liczę na wywołanie szoku. Chcę "wylać kubeł zimnej wody" na ludzi, którym to pomoże zmienić swoje życie z "kieratu ciągłej i ciężkiej pracy" kosztem zdrowia i rodziny w "niezależność wolnego człowieka", który może żyć po swojemu.

Jestem jednak realistą. Wiem, że nie wszystkich przekonam. Zakładam, że kilka osób się obrazi. Być może nawet stracę kilku "dobrych" znajomych przez ten artykuł. Kto jednak jest moim prawdziwym przyjacielem, jestem przekonany, że doceni ten bezpośredni "dociskający" przekaz i przyjacielem moim pozostanie. Jeśli się obrazi, zapewne nigdy prawdziwymi przyjaciółmi nie byliśmy. To taki test przyjaźni i naturalna selekcja. 

Do rzeczy....

Czy inwestowanie na rynku nieruchomości może dać wolność finansową?

To nie jest pytanie o rynek. To jest pytanie o Ciebie - czy jesteś gotów osiągnąć sukces w tej branży.

Na początku powiem, że nie mam żadnego interesu, by przekonać Cię do inwestowania w nieruchomości. Wręcz przeciwnie, bo gdy uda mi się to zrobić i staniesz się naprawdę dobrym inwestorem, będziesz dla mnie konkurencją. Zatem sporo ryzykuję pisząc ten artykuł? Raczej nie, bo wielu jednak nie przekonam, a jeśli nawet, to tylko nieliczni podejmą działania i zrobią co trzeba i jak trzeba. A co i jak trzeba zrobić, a przede wszystkim kim się stać?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem ma sens — ale tylko dla tych, którzy są gotowi stać się osobą zdolną do osiągnięcia w nim sukcesu.

Świat nie blokuje możliwości. On sprawdza, kto naprawdę chce, kto jest przygotowany, kto zasługuje.

Gdy masz w sobie gotowość do nauki i działania, możliwości zaczynają się pojawiać. Najem nieruchomości jest jedną z nich — dużą, realną i wciąż dostępną.

 „Teraz nie da się inwestować w nieruchomości”

Słyszę od lat:

• „Kiedyś to były okazje. Świat się zmienił.”
• „Teraz nie ma dobrych transakcji. To się nie opłaca.”
• „Najemcy zniszczą mieszkanie. Nie wyprowadzą się. To ryzykowne.”
• „Trzeba mieć ogromny kapitał, zdolność kredytową.”
• „Jak Pan taki mądry, to proszę mi znaleźć kawalerkę poniżej ceny rynkowej.”

To nie przeszkody, a jedynie realne wyzwania, które można zminimalizować, a nawet pokonać. Dla zdeterminowanego inwestora są one elementem gry, a nie powodem do rezygnacji.

Świat inwestycji czeka na Ciebie z otwartymi ramionami, ale gdy używasz tych zdań, komunikujesz, że jeszcze nie jesteś gotowy na inwestowanie w nieruchomości.

Najczęściej za nimi nie stoi gruntowna analiza rynku, tylko brak chęci do nauki, działania i usprawiedliwianie się z braku tego działania. Lepiej brzmi, gdy się powie, że "to ryzykowne" albo "nie da się, bo............", niż "nie chce mi się tematu dokładnie rozeznać i ruszyć tyłka z kanapy".

Te przeszkody eliminują konkurentów prawdziwym inwestorom. Gdyby było łatwo, każdy by w nieruchomości inwestował i zabierał im płacących klientów. Świetnie, że ludzie mają takie przekonania. To "woda na mój młyn"!

Okazje widzą ci, którzy ich szukają naprawdę

Jeśli twierdzisz, że "teraz nie ma już takich okazji na rynku", odpowiedz szczerze:

• Ile ogłoszeń przeanalizowałeś?
• Ile ofert pośredników, licytacji komorniczych i spółdzielni mieszkaniowych?
• Ile mieszkań obejrzałeś na żywo?
• Z iloma sprzedającymi rozmawiałeś i dowiedziałeś się o ich motywacjach?
• Ile negocjacji podjąłeś?
• Czy znasz rynek - ceny nieruchomości i najmu, realne koszty remontów?
• Policzyłeś koszty i konieczne nakłady, by nieruchomość zaczęła zarabiać?
• Czy masz kontakty do rzeczoznawców i fachowców budowlanych?

Jeśli odpowiedzią są małe liczby — to nie brak okazji jest problemem. Jest nim brak pracy potrzebnej, by je zobaczyć.

Z mojego doświadczenia wynika jasno: gdy przeanalizujesz 500 ofert sprzedaży nieruchomości, na żywo obejrzysz 50 (inni sugerują 100) i porozmawiasz z wieloma sprzedającymi, gwarantuję Ci, w końcu trafisz na 1–2 naprawdę dobre okazje. A przy tym zyskasz coś jeszcze cenniejszego — kompetencję, która zostaje na lata. Każde kolejne szukanie okazji zabiera coraz mniej czasu i energii.

Może nie będziesz musiał oglądać na żywo 50-100 nieruchomości (ja nie musiałem), bo już piąta lub piętnasta okaże się warta zakupu. Musisz jednak umieć dobrze to policzyć. To nie opcja. To konieczność. Musisz znać rynek najmu, tj. za ile możesz daną nieruchomość wynająć i jaki zwrot uzyskasz po opodatkowaniu. Wziąć pod uwagę koszty ewentualnego kredytu, koszty notarialne, przygotowania do wynajmu (naprawy, materiały, wyposażenie, ich transport), ubezpieczenia. Przed zakupem musisz potrafić oszacować czy to będzie opłacalne, by się nie okazało, że jednak ostatecznie przepłaciłeś i co miesiąc musisz dokładać do interesu.

To, co trzeba zrobić jest proste, ale nie jest łatwe. To statystyka i rachunek prawdopodobieństwa. Mało prób - mała szansa na sukces. Dużo prób - duża szansa na sukces.
To jest wymagające, a ludzie nie lubią wysokich wymagań. Dlatego większość ludzi tego nie robi. To powód, dla którego przewaga jest po stronie nielicznych, stąd nieliczni zawierają te najlepsze transakcje.

Nikt nie oddaje świetnych transakcji, nie dzieli się nimi tak po prostu

Czasem ktoś mówi: „Skoro jesteś taki bystry, znajdź mi świetną okazję (nieruchomość).”

Ale dlaczego ktoś miałby wykonać ogrom pracy i analizy, żeby oddać efekt komuś, kto nie jest gotowy zrobić tego sam?

Przejście tej drogi powoduje, że stajesz się właściwą osobą - kompetentną i przygotowaną.

To nie inwestycja jest ryzykowna. Ryzyko jest w osobie, która inwestuje. Przygotowany, chętny do nauki i pracy inwestor jest znacznie mniej ryzykowny, z mniejszą szansą na porażkę, niż leniwy (no dobra... "bardzo zajęty") "Dyzio Marzyciel" bez wiedzy i doświadczenia.

Sukces w inwestowaniu to nie przypadek — to skutek posiadanych kompetencji, konsekwencji i dyscypliny w działaniu. Nie chcesz poświęcić swojego czasu i energii, nie potrafisz tego zrobić? Wybacz. Nie jestem w stanie Ci pomóc.

Dobry inwestor potrafi nawet przeciętną nieruchomość zamienić w dobrze prosperujący biznes, przynoszący dochody co miesiąc. Marzyciel, ze złymi nawykami, najlepszą przekształci w katastrofę - źródło problemów i frustracji.

 „Najemcy to kłopoty i te ciągłe naprawy”

Najem to biznes i jak w każdym biznesie są ryzyka i problematyczni kontrahenci, ale profesjonalizm je ogranicza.

Z mojego doświadczenia:

• wynajmuję nieruchomości od 2006 roku,
• podpisałem umowy najmu z blisko 50 najemcami,
• w przeliczeniu na "mieszkaniolata", czyli wynajmu jednego mieszkania - mam na koncie blisko 80 lat wynajmu,
• tylko raz straciłem pieniądze - ok. 800 zł - średnio "1 raz na 80 lat!", bardziej nie zarobiłem ich, bo najemca nie zapłacił,
• większość napraw najemcy wykonują na własny koszt,
• najemcy oddają mi odmalowane i posprzątane mieszkanie, a jeśli nie, to płacą za to,
• problematyczne sytuacje zdarzały się sporadycznie.

Dobrze przeprowadzona selekcja najemców, uświadamiające rozmowy z nimi o ich prawach i obowiązkach przed podpisaniem umowy (a nie po, co generuje spory i kłótnie), solidne umowy i odpowiednio wysoka kaucja eliminują ogromną część problemów. Oczywiście nie da się wyeliminować wszystkich — tak samo jak w żadnym innym biznesie.

Jak dobrze znasz prawne aspekty zawierania umów z najemcami (najem okazjonalny, instytucjonalny)?

Jak dobrze znasz "Ustawę o ochronie praw lokatorów", w tym prawa i obowiązki leżące po stronie wynajmującego i najemcy?

To ważne kwestie, które przygotowany inwestor powinien znać i rozumieć, umieć zastosować. To zwiększa bezpieczeństwo tego typu działalności.

Nie chodzi o całkowite wyeliminowanie ryzyka, bo to nie jest możliwe. Chodzi o umiejętność zarządzania nim, a dobra organizacja i przygotowanie ograniczają je do minimum.

 „Nie mam pieniędzy na oszczędzanie i inwestowanie, ani zdolności kredytowej”

Brak kapitału to nie koniec drogi — to początek przygotowań.

Bank nie ocenia marzeń. Ocenia Twoją wiarygodność finansową, stabilność dochodów. Wkład własny (oszczędności) jest dowodem, że umiesz zarządzać swoimi finansami osobistymi, oszczędzać i planować. Nie jest zainteresowany pożyczaniem pieniędzy osobom, które nie potrafią tego robić. Są zbyt ryzykowne, a bank chce zrealizować zyski (odsetki), a nie straty, napuszczając na Ciebie komornika i włócząc się z Tobą po sądach.

Można:

• budować kapitał stopniowo,
• poprawiać zdolność kredytową - stabilne zatrudnienie,
• znaleźć wspólnika/wspólników,
• zacząć od podnajmu (który wymaga znacznie mniejszych środków).

Każda z tych dróg wymaga jednego — stania się osobą, z którą ktoś (bank, inni ludzie) chce robić interesy.

Nawet jak kapitału nie masz, wspólnika znajdziesz wtedy, gdy będziesz stanowić wartość dla niego, np. wykonasz pracę i znajdziesz atrakcyjną nieruchomość/transakcję, albo wyremontujesz lokal, albo zaoferujesz dobre zarządzanie wynajmem itp. Ale jak będziesz nieuczciwy, niesłowny, konfliktowy, niechętny do pracy, to nawet jak będziesz mieć pieniądze, to nikt z Tobą w spółkę nie będzie chciał wejść. Radź sobie sam.

Pierwszą swoją nieruchomość w 2006 r. kupiłem sam za 5 tys. wkładu własnego i 100 tys. zł kredytu. Wtedy było to możliwe. Teraz raczej nie, bo banki wymagają wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości. Kolejne nieruchomości kupowałem ze wspólniczką (moją partnerką, obecnie żoną). Robiliśmy to w równych częściach po 50% albo ja dawałem 75%, a ona 25%. Banki udzielały nam kredytów, bo byliśmy wiarygodni.

Oboje wszystko razem organizowaliśmy (wybieraliśmy materiały na wykończenie, organizowaliśmy całą logistykę). Nie baliśmy się ubrudzić. Ja - Pan doktor i wspólniczka - Pani magister... sami razem malowaliśmy ściany i sufity, układaliśmy panele podłogowe, montowałem żyrandole, lampy, gniazdka i kontakty elektryczne, wierciłem otwory i montowaliśmy karnisze, składaliśmy meble kuchenne i szafy, sprzątaliśmy itp. Nie było lekko, ale wiedzieliśmy po co to robimy. Tam, w oddali, czekała wolność finansowa.

Ludzie mówią "nie mam z czego oszczędzić i inwestować".

Kapitał na inwestycje (oszczędności) to nie kwestia inteligencji, lecz charakteru (właściwej mentalności - odpowiednich nawyków, konsekwencji, dyscypliny, myślenia długoterminowego, życia nieco poniżej swoich możliwości, czyli rezygnacji z natychmiastowej gratyfikacji i cierpliwego czekania na nagrodę w przyszłości).

Rezygnacja z konsumpcji dzisiaj wywołuje ból, poczucie, że coś się straciło. Przyszła nagroda (zgromadzony kapitał i bezpieczeństwo finansowe) jest niewidzialna. Dzisiaj chcemy odczuwać przyjemność z kupna tego smartfona, telewizora, samochodu, wycieczki zagranicznej. Jutrzejszy ból (brak kapitału za 20-40 lat, brak na leki, opiekę, rachunki) nie jest odczuwalny dzisiaj. Będzie się go czuć w przyszłości. Ludzie mówią "trzeba żyć tu i teraz, co będę sobie żałować, ciężko pracuję, zasłużyłem na to, nie zabiorę tych pieniędzy do grobu, wiadomo czy dożyję?". Brzmi sensownie? Brzmi racjonalnie? Tak - brzmi. Będą mieć pecha, gdy dożyją. A jak nie będą wtedy mieć żadnych oszczędności i inwestycji, spełni się ich życzenie - nie będzie czego do grobu zabierać. Ja tam każę sobie włożyć do grobu kilka monet, wyciągi z kont maklerskich i ksiąg wieczystych.

Niektórzy tak mówią, jak najgorszym, co mogłoby ich spotkać, to pozostawić coś po sobie - niewydane pieniądze. I żyją robiąc wszystko, by do tego nie doszło.

Ludzie o słabszych charakterach nie są głupi, ale społeczeństwo tak nas kształtuje. Środowisko, w którym żyjemy ma ogromny wpływ na nasze przekonania, na to co myślimy i co robimy. W psychologii nazywa się to "społecznym dowodem słuszności", o którym pisał Robert Cialdini. Mamy tendencję do zakładania, że zachowania większości są słuszne i właściwe. Niestety, w kwestii finansów osobistych i inwestowaniu to często się nie sprawdza. Prosty przykład. Dlaczego większość ludzi traci pieniądze na giełdzie? Bo ta większość robi właściwe rzeczy? Bzdura. To mniejszość robi właściwe rzeczy i to ona osiąga zysk. Dlatego w budowaniu majątku i inwestowaniu nie naśladuj większości, bo większość nie ma dużych majątków, ani dużych inwestycji. Powinieneś naśladować mniejszość.

Myśli i działania według dowodu społecznego...

Gdy wywodzisz się ze środowiska, gdzie niemal wszyscy pracują na etatach, co robisz? Szukasz pracy na etacie. Dlaczego? Bo masz dowód społeczny, że to działa. Rodzice i znajomi Cię do tego zachęcają. Widzisz jak chodzą do pracy, zarabiają i sobie żyją w miarę dobrze. Potem przechodzą na emerytury i już ie jest tak super. Gdybyś wywodził się ze środowiska przedsiębiorców, Twój dziadek miał firmę, ojciec, wujek, ciocia, wasi znajomi też mieliby firmy, prawdopodobnie założyłbyś firmę. Oni wszyscy by Cię do tego zachęcali, a nie do znalezienia pracy na etacie. Twoim marzeniem nie byłoby zarobić 5 tys. zł na rękę z etatu, lecz kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy z działalności gospodarczej, bo wszyscy wokół Ciebie tak robią i masz dowód, że to działa.

Gdy w Twoim najbliższym środowisku wszyscy wokół kupują większe telefony, telewizory, mieszkania i droższe samochody, jeżdżą na zagraniczne wczasy, biorą na to kredyty, to co robisz? Prawdopodobnie to samo. Większość nastawiona na konsumpcję, nie posiada poważnych oszczędności ani znaczących aktywów (inwestycji), bo nikt nie inwestuje na poważnie. Gdy Twoi znajomi mówią, że to ryzykowne, mówią o swoich porażkach, przytaczają przykłady swoich znajomych lub członków rodziny, którzy zainwestowali i stracili, co wtedy robisz? Nie inwestujesz. Nikt z nich jednak nie bierze pod uwagę faktu, że większość tych porażek wynika z tego, że są amatorami-marzycielami i zanim zainwestowali było wiadomo, że stracą. Jak tacy ludzie są do tego inteligentni, to potrafią błyskotliwie racjonalizować przyczyny braku oszczędności i inwestycji. Robią to tak dobrze, że inni, co tego słuchają, mogą naprawdę uwierzyć, że głoszą "prawdę objawioną".

Gdybyś wokół siebie miał większość ludzi budujących majątki, oszczędzających i inwestujących, takich, którzy potrafią to robić, prawdopodobnie robiłbyś to, co oni. Jeśli w swoim środowisku nie masz takich ludzi, musisz zmienić środowisko. Jak to zrobić? Na szkoleniach z zakresu inwestowania i prowadzenia biznesu jest wiele tego typu osób. Jedź na szkolenie. Ja byłem na kilkunastu. Poznałem sporo ludzi o właściwym nastawieniu, którzy budują majątki, dzielą się doświadczeniami i pomysłami na inwestycje. Nie rozmawia się tam o lokatach na 3% i marzeniach, by mieć bezpieczną pracę na etacie. Autorzy książek z tego zakresu to również doskonałe środowisko. Gdy czytam książkę, słucham audiobooka lub podcastu, to tak, jakbym słuchał znajomego z ogromnym doświadczeniem, od którego się uczę. On kształtuje moje myśli, dzięki którym podejmuję właściwe działania i nie podejmuję tych głupich. Samo to drugie niesie ogromną wartość. Jak mówi Charlie Munger: "wystarczy, że nie będziesz robić głupich rzeczy, a osiągniesz sukces".

Brak kapitału (oszczędności) na inwestycje wynika z tego, że albo za mało zarabiasz, albo za dużo wydajesz. A może jedno i drugie. Jeśli zarabiasz 5-10 tys. zł „na rękę” i nie potrafisz zaoszczędzić 500-1000 zł/mies., masz problem nie tylko z rynkiem nieruchomości. Masz problem ze sobą. Zastanów się, czy Twoje wydatki nie są na pokaz, by imponować innym ludziom, których nawet nie lubisz. Wiele osób ma problem ze swoim ego. Ja też miałem. Kupując kiedyś w 2009 roku prawie nowego VW Passata chciałem coś udowodnić kilku osobom - że mam sukces. Chciałem zakomunikować otoczeniu swój status. Jak patrzę na tamtego siebie z perspektywy czasu, to myślę sobie: "baranie! Trzeba było zainwestować w jeszcze jedno mieszkanie". Fajnie się zrymowało. Całe szczęście zreflektowałem się. Jeździłem tym samochodem 16 lat i dalej inwestowałem, choć było mnie stać na znacznie nowszy i lepszy.

Często ludzie inwestują w zewnętrzny status, co niszczy finanse osobiste. Passata po 16 latach sprzedałem ze stratą -70%, a po doliczeniu kosztów ubezpieczeń, napraw i obsług, to tak naprawdę straciłem 130%. Miałem czym jeździć, ale mogłem kupić tańsze auto. Kupione w tym samym czasie mieszkanie na wynajem dało mi w tym samym okresie +700% (słownie: plus siedemset procent!!!) z zainwestowanego kapitału (w 15 lat to ok. 14% rocznie po opodatkowaniu).

Sąsiedzi i znajomi nie widzieli mojego wynajmowanego mieszkania. Nie mogłem się przed nimi popisać tym mieszkaniem. Widzieli mnie w pięknym Passacie, w moim mniemaniu człowieka sukcesu, ale czy mnie widzieli? Może widzieli tylko Passata. "Oj, Jacek, Jacek... miałeś problem ze swoim ego."

Zastanów się, czy chcesz faktycznie zbudować majątek i być bogatym, czy jedynie na bogatego wyglądać.

Niezależnie od tego ile zarabiasz, zastanów się czy są w Polsce:

• osoby, które zarabiają o 10% mniej niż Ty i dają radę przeżyć miesiąc?
• ludzie, którzy po godzinach pracy potrafią dorobić miesięcznie 10% tego, co Ty?

Odpowiedzi na te pytania są twierdzące. To oczywiste. Zatem jeśli chcesz mieć kapitał na inwestycje, to nie Świat musi się zmienić, lecz Ty.

Ludzie, którzy przeczytali moją książkę "Emerytura nie jest Ci potrzebna", wydaną 13 lat temu i zastosowali się do moich sugestii, że warto inwestować nawet najmniejsze kwoty... ci, którzy inwestowali 100 zł/mies., przyjmijmy ze zwrotem 4% rocznie po opodatkowaniu, dzisiaj mają kapitał ponad 20 tys. zł. Jeśli tak inwestowali 500 zł/mies., to dzisiaj mają ponad 100 tys. zł. Ci, co mnie nie posłuchali i uważają to za bezsensowne, dzisiaj nie mają nic.

Tu dowiesz się jak książka "Emerytura nie jest Ci potrzebna" wpłynęła na Czytelników i na ich finanse. 

Ja zawsze potrafiłem zaoszczędzić, ale był okres w moim życiu, gdy nie miałem oszczędności, bo rozpocząłem budowę domu. Wszystko co miałem zostało na ten cel przeznaczone, a dom był niewykończony. Pomimo pracy na 2 etaty, żyłem "od pierwszego do pierwszego". Nie była to dla mnie sytuacja komfortowa.

Był rok 2000. Wtedy jednak zacząłem edukację finansową i coś w głowie mi "przeskoczyło". Przeczytałem "Bogaty ojciec, biedny ojciec" Roberta Kiyosaki i się zaczęło. Sprzedałem ten nieukończony dom. Miałem kapitał. Dalej mieszkałem w wynajmowanym mieszkaniu. Pochłaniałem dziesiątki kolejnych książek o inwestowaniu (w tym psychologii inwestowania), brałem udział w szkoleniach. Jedno, z zakresu inwestowania w nieruchomości, kosztowało ok. 2000 zł za 3 dni. To było w 2005 albo 2006 roku. Wówczas była to moja cała pensja z jednego etatu. Inne szkolenia też były płatne. Książek również za darmo nikt mi nie dał. W bibliotece to mogłeś wypożyczyć powieści, romanse i kryminały, a nie Kiyosakiego czy Briana Tracy. Moi znajomi takich książek nie czytali, więc nie było szans by pożyczyli. Twoi pewnie też nie czytają, więc musisz sobie radzić inaczej.

Dlatego, że byłem mocno zdeterminowany i skoncentrowany na swoich celach, oszczędzałem ile mogłem. Często było to nawet 50-80% moich dochodów. Inwestowałem w obligacje i fundusze inwestycyjne. Dopiero w 2006 roku zacząłem inwestycje w nieruchomości na wynajem. Dzięki temu osiągnąłem swoje cele znacznie szybciej niż gdybym oszczędzał tylko 10%.

Gdy w 2013 roku (po 17 latach od ukończenia studiów) osiągnąłem wolność finansową, napisałem o tym książkę "Emerytura nie jest Ci potrzebna". Wtedy też zrezygnowałem z jednego etatu (2 etaty ciągnąłem 17 lat) i zaraz po tym założyłem ze swoją partnerką (wspólniczką) firmę wydawniczą i najmu nieruchomości (prowadziliśmy ją przez 9 lat). "Emerytura..." była przez tydzień najlepiej sprzedającą się książką w Polsce.

Pisał o tym Onet.pl 

Przez 10 lat książka ta dawała mi pasywne dochody, nawet wtedy, gdy byłem na wczasach, spałem lub byłem chory. Pisałem dalej (3 kolejne książki dające pasywne dochody - nie odniosły takiego sukcesu, szkoda), dalej konsekwentnie oszczędzałem i inwestowałem. Co ciekawe, w szkole wcale nie byłem wybitny z języka polskiego, a zostałem autorem książek i artykułów. Być może zauważasz moje błędy w interpunkcji czy stylu. Wiem, że nie jestem doskonały, ale nie zniechęcam się. Wszystko jest możliwe, gdy jest się zdeterminowanym i gotowym do pracy. 

Dzisiaj śpię spokojnie i nie muszę tyle pracować. Od kilku lat pracuję na pół etatu. Moja żona (wspólniczka) też nie potrzebuje tyle pracować co kiedyś. Jest nauczycielką. Od wielu lat nie walczy o dodatkowe godziny w szkole i nie bierze uczniów na korepetycje.

Kiedy opowiadam o tych możliwościach, ludziom się wydaje, że chodzi mi tylko o pieniądze. Często mówią "nie jestem taki pazerny, pieniądze to nie wszystko". No właśnie. W pełni się z tym zgadzam - pieniądze to nie wszystko. Właśnie dlatego to robiliśmy. A czy słowa o braku pazerności nie mają czasem maskować braku chęci, by coś więcej z siebie dać lub braku gotowości do rezygnacji z natychmiastowej gratyfikacji? Lepiej dla otoczenia brzmi "nie jestem pazerny, nie mam czasu" niż "nie jestem gotowy do zaangażowania się i poświęcenia części komfortu dzisiaj na rzecz całkowitego komfortu w przyszłości".

Gdybyśmy tylko pracowali ciężko i wszystko wydawali, a nic nie oszczędzili i nic nie inwestowali, to nadal musielibyśmy pracować ciężko, sprzedając swój czas za pieniądze, by utrzymać swój standard życia i komunikować swój status.

Dla mnie pieniądze to środek płatniczy, za który kupuję sobie wolny czas (wolność i niezależność). Mój kalendarz nie jest przepełniony. Zamiast życie poświęcać, z dojazdami po 10-12 godzin dziennie, na pracę za te pieniądze, które nie są "wszystkim", jak robi to większość ludzi (też tak robiliśmy), my wolimy spędzać czas na tym, co lubimy robić i być ze sobą. Mamy czas, by pomagać starszym rodzicom, zamiast go sprzedawać za pieniądze, które nie są przecież "wszystkim". Niech nasze aktywa (nieruchomości, obligacje, akcje dywidendowe, napisane książki) pracują na nie, zamiast nas. Niech aktywa płacą za nasze mieszkanie, ogrzewanie, prąd, telefony, jedzenie, ubrania, samochody, paliwo, wczasy. Każda wcześniej zainwestowana złotówka była i jest naszym żołnierzem, który zdobywa dla nas jeńców (kolejne złotówki) na polu bitewnym - polu inwestycji.

Jednak by tak się stało, trzeba "zapłacić cenę". My ją zapłaciliśmy. Chciałbym też więcej czasu spędzać ze znajomymi, ale nie mogę, bo wszyscy są w pracy. Wszyscy pracują na pieniądze, które nie są "wszystkim".

Jak widzisz, ja byłem gotów i zapłaciłem swoją "cenę". Płaciłem ją nie mając pewności czy to się powiedzie, a rodzina i znajomi wcale mi nie pomagali w nabyciu pewności. Wręcz przeciwnie. Pukali się w głowy i mówili "oszaleliście, zadłużycie się, będziecie mieli kłopoty". Z dezaprobatą mówili na nas "kamieniczniki". My dalej robiliśmy swoje.

A Ty jesteś gotów zapłacić swoją "cenę"? Byłbyś gotów całą swoją miesięczną pensję wydać na szkolenie, żeby zdobyć wiedzę inwestorską? Dodaj do tego jeszcze 3-4 pensje na inne szkolenia i książki. Czy byłbyś gotów tyle zainwestować w siebie, nie mając gwarancji, że Ci się uda? Pracować dodatkowo, by zdobyć większe środki na inwestycje bez gwarancji powodzenia? Nie bałbyś się tak zaryzykować? Zdobywana wiedza i każda kolejna inwestycja pomagała mi mniej się bać. Umiejętność liczenia i chłodna kalkulacja też pomogły nabrać większej pewności.

Ja byłem gotów na poświęcenie i osiągnąłem to, na czym mi naprawdę zależało, a nie tylko marzyłem ograniczając się do mówienia, że mi zależy. Nie miałem wymówek. Nie szukałem powodów, by tego nie robić. Jakieś przeszkody? Szukałem rozwiązań. Celem była wolność finansowa, a inwestycje, praca i napisane książki jedynie narzędziami do osiągnięcia tego celu.

Sam chyba rozumiesz teraz, że nie przekonuje mnie zatem tekst: "nie mam czasu, nie mam z czego zaoszczędzić, nie mam co inwestować".

Jak Ci bardzo zależy, to weźmiesz się do roboty i to zrobisz. Jak czegoś zrobić nie chcesz, to choćbyś miał 5 lat wolnego czasu, nie zrobisz tego. Jak nie chcesz oszczędzić, choćbyś zarabiał 50 tysięcy miesięcznie (może razem z żoną łącznie), nic nie oszczędzisz. Wydasz wszystko, a nawet przy takim podejściu do wydawania, prawdopodobnie zaciągniesz długi - na wielki dom za 2 miliony zł. (z ratą miesięczną 12 tys. zł przez 30 lat) i pięknego Mercedesa za 800 tys. (z ratą 13 tys.zł/mies. przez 8 lat lub 2 auta - drugie dla żony - po 400 tys. z ratami łącznie 13 tys./mies.), by dać sygnał swoim sąsiadom o swoim statusie i sukcesie.

Będziesz wyglądać na bogatego, ale czy bogaty będziesz? To ma być bezpieczne życie? To pozorny sukces na glinianych nogach, a nie solidnych fundamentach. Jedna losowa sytuacja - np. utrata pracy lub poważna choroba i Twój status, ta złota klatka, pęknie jak bańka mydlana. Wtedy nie pomoże Ci nowa posada z pensją 25 tys. zł, o jakiej marzą miliony ludzi, bo musisz jeszcze za coś żyć po zapłaceniu rat za dom i samochody. Zacznie się wyprzedaż, przeprowadzka do małego domku lub mieszkania w bloku lub do rodziny. Co powiedzą sąsiedzi, gdy zobaczą Cię na mieście jadącego Peugeotem za 20 tys. zł?

Od takiego życia za 50 tys. zł/mies. z własnej pracy, wolę życie za 10 tys. zł/mies. z pracy swoich aktywów. Ktoś powie "a co się stanie jak rynek nieruchomości dotknie kryzys i ceny spadną? Te dochody z najmu też spadną!". Zgadzam się. Może być kryzys na rynku nieruchomości, na rynku pracy.

Przyjmijmy, że wydarzą się oba w jednym czasie, tj. rynek się załamuje i następuje spadek cen najmu i samych nieruchomości o 30%.

Człowiek żyjący z najmu, zamiast 10 zarabia 7 tys. zł/mies. Może być "biedniej", ale jak oprócz tego ma się oszczędności, standard życia praktycznie może się nie zmienić. Jego nie specjalnie obchodzą ceny samych nieruchomości, bo i tak nie zamierza ich sprzedawać. Pracy nie straci, bo żyje z najmu.

A co z "bogaczem" żyjącym z pensji 50 tys. zł/mies. z kredytami na 25 tys. zł/mies? On jest w potężnych tarapatach w czasie kryzysu. Będzie żyć w strachu, by go nie zwolniono, a jak to się stanie, będzie całkowita katastrofa. Nie oszczędzał, więc nie ma oszczędności. Bez pracy nie ma dochodów, a kredyty zostały. Bank nadal co miesiąc żąda 25 tys. Jak się dowie, że stracił pracę, może wypowiedzieć mu umowę i zażądać natychmiastowej spłaty. Gdy to zrobi, nasz "milioner" będzie musiał sprzedać swój piękny dom kupiony za 2 mln z długiem ok. 1,5 mln. Wtedy problemy znikną, ale... zaraz, zaraz... Ceny nieruchomości spadły o 30%. Dom może sprzedać nie za 2 mln, a za 1,4 mln. Nawet jak całą kwotę ze sprzedaży domu odda do banku, to nadal będzie mu winien jakieś 100 tys. Zatem trzeba będzie pozbyć się Mercedesa. A kto kupi taką drogą "furę" za dobrą cenę, gdy panuje bezrobocie i ludzie drżą o swoje posady? Musi mocno zejść z ceny żeby kogoś zainteresować, ale... zaraz, zaraz. Przecież ta "fura" też jest na kredyt, a poza tym w 3 lata używania straciła połowę wartości. Po sprzedaży i oddaniu wszystkiego do banku pozostaje kolejne 100-200 tys. długu. Czas wracać do rodziców i prosić o wsparcie.

Skąd te liczby? W ciągu 20 lat wynajmowania doświadczyłem takiego kryzysu, gdy ceny nieruchomości spadły o ok. 30%, ale myślisz, że ceny najmu też tak spadły? Nie. One stanęły w miejscu. Przynajmniej u mnie. Był też kryzys z rynkiem pracy - bezrobocie rzędu 20%. Mam dobre nieruchomości w przystępnej cenie. Tylko 1 raz miałem przestój (1,5 miesiąca) i nie zarobiłem wtedy z najmu, ale to bardziej dlatego, że odpuściłem najemcom, którzy wyprowadzili się znienacka. Mogłem ich "cisnąć" i coś zawsze bym "wycisnął". Poza tym dotyczyło to tylko jednego z mieszkań, a przecież nie wynajmowaliśmy tylko jednego. Ogólnie podczas kilku lat tego kryzysu na rynku pracy, nie odczułem go tak bardzo. Najemcy z pozostałych mieszkań płacili co miesiąc.

Dobra nieruchomość + przystępna cena najmu + dobre zarządzanie = stały przepływ gotówki pomimo kryzysów.

Gdy jednego z powyższych czynników zabraknie, to nawet w czasach prosperity, najem nieruchomości może generować problemy i straty.

Dowiedz się, co o tym wszystkim myśli 99-letni Charlie Munger - partner biznesowy Warrena Buffetta w Berkshire Hataway. Buffett - najbogatszy inwestor na Świecie - 6. miejsce na liście najbogatszych na Świecie ze 154 mld $, pewnie byłby na 1. miejscu, gdyby nie rozdał znacznej części swojego majątku).

Obejrzyj film pt. "Dlaczego 96% ludzi nigdy nie osiągnie wolności finansowej". 

Oczywiście, w pewnym momencie, gdy zbudujesz odpowiednią ilość aktywów, generujących dochody, będzie Cię stać na zakup większego mieszkania i domu czy luksusowego samochodu. Nie sugeruję i nie oczekuję, że nigdy masz tego nie robić. Zrób to jednak z rozsądkiem, tj. w odpowiednim momencie. Ciesz się życiem wtedy, gdy faktycznie na to zasłużysz, nie ryzykując, że jedna krytyczna sytuacja może doprowadzić Cię do ruiny finansowej i przy okazji zdrowotnej (np. zawał serca z powodu stresu i bankructwa).

Nie myśl, że my żyjemy jak przysłowiowi milionerzy. Tak nie jest. Jak milionerzy to żyją bohaterowie programów "Życie na kredycie" i "Królowe życia". Z naszych aktywów nie mamy nie wiadomo ile, ale wystarczająco, by żyć wygodnie i bezpiecznie. Żyjemy na takim samym poziomie, jak zawsze. Oczywiście zmieniliśmy swoje mieszkanie i samochody na lepsze, ale bez ekstrawagancji. Przede wszystkim jednak, zapłaciły za to nasze aktywa. Jeździmy na dłuższe wczasy, ale z tymi samymi znajomymi, w te same miejsca od wielu lat. Za granicą byliśmy wiele razy, sporo widzieliśmy. Teraz nie bardzo nam się nawet chce gdzieś za granicę jechać i często jest tam bardziej niebezpiecznie niż w Polsce. Nie musimy nikomu imponować ani udowadniać, że nas stać na Egipt czy inne "Kanary". Nie twierdzę, że inni to robią. Chodzi o to, że skoro mnie to tak bardzo nie cieszy, mam ciekawsze zajęcia, po co miałbym to robić? Dla kogo? Jak już mam się gdzieś wybrać, wolę pojechać na Grand Prix na żużlu i pooglądać Bartosza Zmarzlika w akcji. 

Czuję się najlepiej w domu z książką w ręku lub laptopem, słuchając podcastów z Ch. Mungerem, W. Buffettem, B. Tracy, E. Tolle, C. Junga, analizując wykresy giełdowe lub pisząc artykuły jak ten, najlepiej przy karkówce z grilla lub kawce z kawałkiem ciasta mojej żony. Nie jestem zbyt aktywny w kwestii wypoczynku. Przedkładam spokój i dobre towarzystwo nad piękne widoki. 

Nie masz pieniędzy na inwestycje lub zdolności kredytowej? Bądź cierpliwy. Daj sobie kilka lat. 

Sprawdź, co może Ci dać inwestowanie nawet niewielkich kwot. 

Gromadź kapitał, znajdź stabilną pracę lub załóż firmę. Ja pierwszą nieruchomość na wynajem kupiłem po 10 latach pracy. Nie musisz aż tyle czekać, ale w tym czasie możesz się przygotowywać.

Co Ci szkodzi, nawet nie mając żadnych pieniędzy, przeglądać ogłoszenia, spotykać się ze sprzedającymi, negocjować, szukać kontaktów do pośredników, komorników, rzeczoznawców, budowlańców. Nikt z nich nie wie, że nie masz pieniędzy. Nawet jak byś już wynegocjował cenę, to zawsze możesz powiedzieć, że sytuacja Ci się skomplikowała, żona się rozmyśliła lub nie dostałeś kredytu i musisz się wycofać. Negocjacje bez presji, że musisz kupić za wszelką cenę, pokażą Ci jak mocno sprzedający są zmotywowani i ile skłonni są z ceny zejść. Zaczynaj nisko i obserwuj. Ucz się.

Robiąc tak, zdobędziesz wiedzę na temat rynku i doświadczenie, które wykorzystasz, gdy już będziesz mieć środki na przeprowadzenie transakcji. Bądź pozytywnym, aktywnym i kreatywnym inwestorem zamiast negatywnym i biernym marzycielem, który myśli, że coś samo się zrobi albo ktoś mu da za darmo. To naiwność.

A co z przestojami w wynajmie?

Wynajmuję mieszkania od 2006 roku. Moje doświadczenie na dziś (marzec 2026) jest takie, jakbym wynajmował jedno mieszkanie przez blisko 80 lat.

I w tym czasie:

• tylko 1 raz mieszkanie było puste przez ok. 1,5 miesiąca (nagła utrata pracy przez najemców) – zaskoczyli mnie; mogłem ich „przycisnąć” i egzekwować kary umowne, ale zrozumiałem ich sytuację, poza tym zagrali ze mną uczciwie i zgłosili problem bez zwłoki, zanim narosły zaległości; wyznaję zasadę, że lepiej rozejść się w zgodzie i mieć mieszkanie puste niż z niepłacącymi lokatorami,
• 1 raz wystąpił przestój przez około 2 tygodnie,
• przez resztę lat, przerwy były minimalne — do 3 dni.

Zwykle wygląda to tak: jeden najemca się wyprowadza, a kolejny wprowadza tego samego dnia lub następnego.

To nie kwestia szczęścia, lecz sposobu prowadzenia biznesu – dobrej organizacji i nawyków (porządku i dyscypliny w działaniu). Każdy dzień przestoju to strata, a ja nie lubię tracić pieniędzy.

Prawdziwe pytanie

Nie chodzi o to, czy inwestowanie w najem ma sens. Chodzi o to, czy jesteś gotów stać się osobą, która potrafi robić to dobrze.

Bo sukces w nieruchomościach nie trafia się przypadkiem. Jest nagrodą za kompetencję, wytrwałość i konsekwentne działanie wtedy, gdy inni tylko o tym mówią.

I na koniec — brutalnie uczciwie

Świata finansów i rynków inwestycji nie obchodzą Twoje problemy. Jest pod tym kątem bezwzględny i zupełnie bez uczuć. Nie obchodzi go, że masz trudną sytuację rodzinną, rozwodzisz się, Twoje zdrowie lub Twojego dziecka podupadło, babcia zmarła, straciłeś pracę lub mało zarabiasz itp. Transakcje są zawierane niezależnie od Twoich kłopotów i czy masz czas, czy go nie masz. Jeśli Ty z jakiegokolwiek powodu jesteś zbyt zajęty, to zawiera je ktoś inny.

Giełda nie zamknie się na pół godziny, bo Ty musisz zawieźć dziecko do szkoły albo zepsuła się pralka i musisz pościerać podłogę. Ceny idą w dół lub w górę i nikt nie będzie patrzeć na to, że Ty chciałeś sprzedać, cena akcji spadła i teraz możesz to zrobić, ale 10% taniej. To samo jest z nieruchomościami. Jak się spóźnisz na spotkanie w sprawie kupna mieszkania, sprzedający sprzeda temu, co przyszedł umówiony 15 minut po Tobie, nawet jak do niego zadzwonisz ze szpitala mówiąc "Ależ Panie! Ja bym kupił, ale nogę mi urwało!".

Jak wspomniałem na początku, nie zależy mi na przekonaniu wszystkich do moich racji. Ja wiem co przeszedłem, co musiałem poświęcić (energię, pieniądze, swój czas i często czas z rodziną). Wiem do czego doszedłem i znam swoje liczby. Nikt mnie nie przekona, że inwestowanie w nieruchomości nie ma sensu, albo, że się nie da.

Jeśli to, co czytasz, przekonało Cię i motywuje do działania — świetnie dla Ciebie. Jednak musisz się przygotować i działać w pełni profesjonalnie. Jeśli pójdziesz na skróty, rynek natychmiast Cię zweryfikuje i odkryje Twoją niekompetencję. Wtedy będziesz cierpieć.

Jeśli Cię nie przekonałem — lepiej dla mnie i innych poważnych inwestorów. Nie "sprzątniesz" nam sprzed nosa dobrej inwestycji. Nie podbierzesz dobrze płacącego lokatora.

Rynek wynajmu i tak będzie działał. Nawet bez Ciebie. Im więcej osób wierzy, że „się nie da”, że „to ryzykowne”, tym mniej konkurencji dla tych, którzy są przygotowani i którym chce się ruszyć. Dobre okazje nie znikają. Po prostu trafiają do ludzi, którzy potrafią je zobaczyć i wykorzystać.

Dlatego zamiast pytać:

„Czy da się zarobić inwestując w nieruchomości na wynajem?”

zadaj sobie pytanie:

„Czy jestem gotów stać się osobą, która na to zasługuje?”

Bo kiedy staniesz się taką osobą — rynek przestaje być przeszkodą, a zaczyna być narzędziem i szansą.

Nie chciałbym, abyś po przeczytaniu tego artykułu pomyślał, że to wszystko takie trudne i nie dasz rady, albo, co gorsze, że nie jesteś wystarczająco inteligentny lub utalentowany.

Zanim powiem o co chodzi... Nie porównuj się do nikogo - ani do mnie, ani kogokolwiek. Porównuj się do siebie. Kładąc się wieczorem do łóżka, staraj się być zawsze mądrzejszym i więcej potrafiącym od siebie samego - tego "gościa", którym byłeś rano.

Uwierz mi na słowo - sukces w jakiejkolwiek dziedzinie, to nie kwestia inteligencji i talentu. Wiem co mówię. Gdybym był taki super inteligentny, to swoją edukację finansową zacząłbym w wieku 20 a nie 30 lat. Bardzo inteligentny człowiek nie kupiłby Passata tylko zainwestował w mieszkanie i zarobił +700% zamiast stracić 130%. Nie zainwestowałbym 20 tys. na giełdzie nie przeczytawszy nawet jednej książki na ten temat. Zrobiłem to i straciłem w kilka miesięcy 40% z tych pieniędzy. Totalny naiwniak i do tego głupek! Wiele razy się myliłem. Pomimo 30 lat inwestowania nadal popełniam błędy, więc nie jestem też aż tak bardzo utalentowany, by ich nie popełniać.

Gdybym był bardziej inteligentny i bardziej utalentowany, dojście do wolności finansowej nie zajęłoby mi 17 lat. Moja droga do niej jest moja. Zrobiłem to tak, jak potrafiłem i na ile mi moja inteligencja i talent wystarczyły. Dołożyłem do tego mocne zaangażowanie. Nie bardzo miał mi kto pomóc, oprócz mojej żony (wspólniczki). Nikt w mojej, ani jej rodzinie przed nami nie robił takich rzeczy. Z pewnością są ludzie, być może Ty jesteś kimś takim, kto wykorzysta lepsze, bardziej efektywne metody (niekoniecznie wynajem nieruchomości) i osiągnie swoją wolność finansową w znacznie krótszym czasie i zbuduje znacznie większy majątek. Tego Ci życzę.

Jestem jednak na tyle inteligentny, że szybko się uczę na błędach. Szkoda tylko, że głównie na własnych. Bardzo inteligentni uczą się na cudzych. Ja nie jestem "bardzo".

Moja inteligencja pozwoliła mi zrozumieć, że aby osiągnąć sukces, trzeba ciągle się uczyć (nie wiem wszystkiego i nigdy wiedzieć nie będę) i przede wszystkim działać pomimo błędów. Przeszkody mnie nie powstrzymują. W tym jestem utalentowany. Pewnie bardziej niż przeciętny człowiek. Jak coś postanowię, to działam i nie odpuszczam, choćby inni wokół mi mówili, że to nie jest dobry pomysł. Czy to inteligencja? Wielu patrząc na to, co robiłem twierdziło, że głupota.

Dzięki inteligencji szybko pojąłem, że to co piszą w książkach i mówią ludzie sukcesu, że porażki są najlepszym nauczycielem, jest prawdą. Żaden sukces nie nauczy Cię tak dużo, jak porażka. Zwłaszcza w inwestowaniu. Zatem brak działania, żeby tylko uniknąć porażki nie jest dobre, bo niczego się nie nauczysz. A dokąd dojdziesz, gdy nic nie robisz i się nie uczysz?

Jestem też pewny tego, że samą inteligencją i talentem daleko się nie zajedzie. Widziałem ludzi inteligentnych i utalentowanych, których zgubiła pycha. Myśleli, że wszystko wiedzą, że nie trzeba się uczyć, angażować i ciężko pracować, że sama inteligencja i talent wystarczą. Mylili się. 

Takim ludziom idzie świetnie na początku, ale w którymś momencie wyprzedzają ich ci bardziej zmotywowani, bardziej zdeterminowani, bardziej pracowici, bardziej wytrwali i konsekwentni. Chociaż są mniej inteligentni i utalentowani. Gdy dają z siebie wszystko, efekty przychodzą. Nawet jeśli nie osiągną np. planowanych 10 czy 50 milionów złotych w inwestycjach, to osiągną 5-20 milionów. To też będzie coś. A nawet jeśli osiągną tylko 2 miliony w aktywach, dających stały miesięczny dochód co miesiąc, bez ich obecności, będzie to porażka?

2 miliony przy 5% zwrocie po opodatkowaniu daje dochód 8333 zł/mies. "Prawdziwa katastrofa." ;)

Jak będziesz lepszym inwestorem (z większą wiedzą), to uzyskasz większy zwrot niż 5% rocznie. Daj z siebie więcej, a zyskasz więcej.

Nie bądź tylko inteligentny i utalentowany. Nie patrz na innych, którym się nie chce. Rób swoje. Ludzie bez wiary w Twoje możliwości nie mogą Cię powstrzymać. Jeśli im na to pozwolisz - przegrasz. Gdybym patrzył na innych i słuchał innych, byłbym w tym samym miejscu, co inni, a ja nie chcę tam być. Nigdy nie chciałem.

Życzę Ci stania się osobą godną sukcesu na rynku nieruchomości! Czy go osiągniesz, zależy od Ciebie, nie ode mnie.

Gdy go osiągniesz, szczerze będę cieszyć się razem z Tobą. Daj znać! Powodzenia!

Zdobywanie wiedzy możesz rozpocząć czytając poniższe artykuły. Opisuję w nich swoje 20-letnie doświadczenia z wynajmu.

Tu dowiesz się Jak dobrze wynająć mieszkanie i nie mieć problemów z najemcami?

Tu dowiesz się Kto ma naprawiać cieknącą spłuczkę w wynajmowanym mieszkaniu?

Tu dowiesz się Jak kupić 10 i więcej nieruchomości na wynajem, gdy masz zdolność kredytową tylko na jedną?

 

Chcesz wyrazić swoją opinię o tym artykule lub o całej stronie? Napisz do nas na opinie(małpa)lotdocelu.pl